|
|
|
|
Главная - Ремонт сделки с недвижимостью: риэлтор и клиент
У ужаса глаза велики
Подозрительность русского народа не знает границ — наученные горьким опытом, мы боимся доверять кому бы то ни было. Страшные сказки о темных маклерах, выселяющих старушек, и аферистах, по три раза продающих одну и ту же квартиру, переходили из уст в уста, и люди поначалу со ужасом смотрели на вполне мирного представителя риелторского агентства: а ну как обманет. Но ужасы бандитского отъема честно заработанной жилплощади по большей части остались в бурных девяностых. Правда, сегодняшние мошенники хоть и утратили в численности, но стали хитрее и циничнее: человек, неискушенный в денежных играх, ни за что не разгадает их коварные планы. Как заподозрить, например, бабушку-одуванчик, которая, получив за жилплощадь средства, тут же подает заявление в суд о том, что её насильно принудили продать квартиру? Или многодетную мама, спекулирующую на правах своих несовершеннолетних деток. Представляют опасность приятные молодые люди, конкретно разбирающиеся в законах и способные поставить с ног на голову любой документ. Распознать подвох под силу лишь риелтору. Он определит и нейтрализует неблагонадежных участников сделки, удержав клиента от фатального шага.
Но защита от мошенничества — не единственная функция проф агента. Риелтор выполняет массу других дел, начиная с многочасовых обзвонов в поиске варианта, нескончаемых просмотров, хождения по бюрократическим лабиринтам во время сбора всевозможных справок и заканчивая организацией самой сделки. Без него не обойтись в сложных и спорных случаях, когда необходимо примирить враждующих сособственников или успокоить соседей по коммуналке.
Помехи в виде недооформленного наследства, коммунальных долгов, нежелающего выписываться бывшего супруга или ошибки в самом принципиальном документе также лягут на плечи сотрудника агентства недвижимости. Поэтому перед человеком, решившим заняться квартирным вопросцем, стоит ответственная задача — выбрать риелтора и не ошибиться.
Муки выбора
Не все риелторы одинаково неплохи, и если вам что-то не понравилось в манере разговора или наружном виде специалиста, смените его, пока не поздно, — интуиция частенько оказывается права. В эту профессию обычно набирают людей, имеющих жизненный опыт, пусть и маленький. Однако пытайтесь не стать «первой сделкой»: лучше, если риелтора порекомендуют хорошие знакомые.
Выбор самой фирмы — также принципиальный этап. У крупных и маленьких агентств существуют свои плюсы и недостатки. Главное — сложившаяся на рынке репутация. Стоит направить внимание на местоположение и состояние кабинета, царящую там атмосферу, наличие собственного юриста или юридического отдела. Большие организации привлекают брендом, также большими возможностями для рекламы квартиры, но ставят достаточно твердые условия в эксклюзивном договоре и применяют штрафные санкции за их нарушение. Небольшие компании «семейного типа» более либеральны, они часто без скандала возвращают залог, если клиент вдруг решит не продавать квартиру именно сейчас, однако проводят сделку, правило, чуток дольше, чем крупные компании.
Денежный вопрос
Часто встречающийся повод отказаться от услуг специалистов — желание сэкономить, ведь комиссия риелторской компании составляет от 1 до 10% от суммы сделки в зависимости от сложности. На первый взор сумма немаленькая. Но если ее разложить помесячно (а процесс купли-продажи время от времени занимает больше полугода) да учесть все полагающиеся выплаты, от обязательных до желательных, включая «вознаграждения» чиновникам и коммунальные задолженности, то выходит вполне робко. При проф агент освобождает собственного клиента от необходимости тратить отпуск на хождение по кабинетам бюрократов и защищает от происков ловких манипуляторов, промышляющих на рынке недвижимости.
Поначалу была подпись
Первым этапом работы риелтора является заключение эксклюзивного контракта с клиентом. Последний, подписав соглашение, обязуется не сотрудничать ни с какой другой компанией и не искать квартиру без помощи других без ведома агентства. Как и любой документ, требующий подписи и предполагающий ответственность, названный контракт следует читать внимательно. В нем указана стоимость квартиры и возможность ее конфигурации по желанию продавца, обозначена сторона, ответственная за сбор сопутствующих документов, и, основное, прописано, кто будет за все это платить. Срок действия соглашения должен быть настоящей датой — в случае чего договор просто продлить. Некоторые практичные покупатели не заключают контракт, но озадачивают поиском разыскиваемой жилплощади (или покупателя на свою собственность) сходу несколько агентств недвижимости: кто находит раньше остальных, с тем и подписывают соглашение. Однако в последнее время риелторы все реже идут на подобные условия. Ведь в случае если другое агентство «обходит на повороте», расходы на рекламу и проделанную работу не оплачиваются.
Некие фирмы, чтоб убедиться в лояльности клиента, предлагают ему бросить в залог некую сумму — обычно, примерно 1000 у. е., Однако делать это крайне нежелательно.
Поиски, поиски…
Выбор квартиры для покупателя и поиск желающих приобрести продаваемое жилище, правило, идут параллельно. Такие сделки именуются альтернативными. Обговаривая с риелтором план действий, следует как можно более тщательно описать, что конкретно он должен искать: квартиру какого метража, в каком месте, с каким балконом, подъездом, двором. Подобные «мелочи» избавят покупателя от просмотра заранее неподходящих вариантов и ускорят процесс поиска, а он занимает не менее двух недель.
Обычно, риелтор раз-два в неделю дает клиенту несколько новых вариантов подходящих квартир, с владельцами которых он уже поговорил и выяснил ситуацию. Выбор осуществляется поначалу заочно, а потом агент договаривается о встрече с владельцем понравившейся квартиры. На просмотр лучше приехать с риелтором, ведь специалист увидит еще больше, чем его клиент: незаметные сходу огрехи ремонта, проблемы с документацией, недовольство соседей. Примечательные свободные квартиры по очень низкой цене — часто тот же сыр в мышеловке, так как собственником может оказаться человек недееспособный или несовершеннолетний, а документы — недействительными либо подделкой.
Все вопросы, связанные с будущим оформлением сделки — дату её проведения, сроки, когда владелец сумеет выписаться и фактически выехать, наличие подходящих бумаг и подписей, «проблемных» сособственников, судебных исков и прочее, — риелтор должен выяснить до, а не опосля внесения аванса.
Тонкости аванса
Наконец, квартира найдена. Чтобы её не перехватил кто-то другой, за жилплощадь следует внести аванс — залог серьезности намерения приобрести данную недвижимость. Принципиально, чтобы это был конкретно аванс, а не задаток, как если клиент передумает, задаток ему не вернут. (Надо сказать, что если передумает торговец, то он будет обязан возвратить задаток в двойном размере.) Что касается аванса, то, обычно, его возвращают полностью. Его дают на определенный срок — от 2-ух недель до нескольких месяцев. Авансовый договор заключают традиционно либо на фирме, работающей с торговцем, либо в продаваемой квартире. Сумма колеблется в пределах от одной до 10 тысяч условных единиц. Деньги помещают в особый сейф на фирме, работающей с продавцом.
Хождение по мукам
Опосля подписания авансового соглашения начинается самый трудный шаг сделки — сбор всевозможных справок и документов. Заниматься этим будет продающая сторона, при этом необходимые бумаги (около 20) имеют ограниченный срок действия — от пары недель до года. Обязанность подготовки документов возьмет на себя риелтор, для чего собственник оформит нотариально заверенную доверенность. Она дозволит агенту вести сбор бумаг от имени клиента, но реализовать на таком основании квартиру невозможно. В стандартный пакет документов включены копия финансово-лицевого счета из РЭУ либо ЖЭКа, справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из домовой книги, справка БТИ, поэтажный план и экспликация. Процесс резко затрудняется, если собственник жилища или его предшественники сделали перепланировку — её придется зарегистрировать, получив предварительно разрешение.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то нужно согласие органов опеки. Это может стать проблемой, поэтому что представления чиновников о том, что хорошо для малыша, часто идут вразрез с желаниями родителей. Если риелтор не отыщет общий язык с инспектором по делам несовершеннолетних, сделка может не состояться.
Кроме того, нужно нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, также согласие всех прописанных в квартире. А если квартира отчуждалась после 01.03.1996 года, нужен передаточный акт. В процессе подготовки к сделке могут появиться неприятные моменты. К примеру, выяснится, что у одного из участников сделки просрочен паспорт, неуплачен налог на приобретенное наследство и т. п. В случае продажи долевой принадлежности понадобится согласие всех иных сособственников, при продаже комнаты — согласие соседей.
Пока продавец собирает документацию, клиент проверяет юридическую чистоту приобретаемой квартиры. В ней не должны быть прописаны жильцы, которые не дали согласия на сделку и выписку и не имеют иной собственности, также лица, временно выбывшие в места заключения или военной службы. Риелтор запрашивает информацию на четыре сделки «в глубину», чтоб удостовериться в отсутствии спорных или криминальных моментов. Скажем, если несколько лет назад из квартиры незаконно выписали несовершеннолетнего, сделка может быть оспорена в суде. Есть и остальные подводные камни. Вариантов множество, потому тщательная проверка истории сделок с данной недвижимостью — залог того, что добросовестного приобретателя не выгонят на следующий же день после получения свещенных ключей.
Самый главный день
Предпочтительно оба договора — на продажу 1-го жилья и покупку альтернативного, если таковое будет, — заключать сразу. Часто сделка имеет и больше 2-ух звеньев. Задача риелтора состоит еще и в том, чтоб проследить всю цепочку до конца и при необходимости помочь своим коллегам в получении «тяжелых» справок, иначе вся сделка может упасть. В назначенный срок все участники сделки, также доверенные лица тех, кто не сумел прийти, приезжают в банк, где арендуют ячейку, заключают предварительный контракт о закладке денег и помещают сумму в ячейку, ключ от которой находится у покупателя.
После чего участники едут в нотариальную контору, где подписывают основной договор в обычный письменной или нотариально заверенной форме (1-ая предпочтительнее, как виза нотариуса обойдется в 1–1,5 % от всей суммы покупки).
Контракт вместе с копиями документов, удостоверяющих личность, и пакетом сопутствующих бумаг сдают в Единую государственную регистрационную палату (процесс дизайна документов занимает от недели до месяца). Опосля выдачи зарегистрированных документов все участники сделки получают на руки экземпляр договора, а торговец едет в банк и, предъявив договор как свидетельство того, что он уже не собственник жилища, получает на руки сумму, имеющуюся в ячейке.
Постскриптум
После того как сделка благополучно завершена, общение с риелтором не заканчивается — необходимо еще подписать с продавцом квартиры передаточный акт.
Накануне следует пристально осмотреть помещение и убедиться в наличии сантехники, дверей или оплаченной покупателем интегрированной мебели, также в отсутствии долгов по междугородним телефонным переговорам, взять все комплекты ключей и книги по коммунальным платежам. Выписаться со старой жилплощади как клиент, так и продавец могут и до заключения сделки, и опосля подписания передаточного акта. Однако сроки эти непременно надо указать в договоре.
Ни для кого не секрет, что в Москве недвижимость, невзирая ни на какие кризисы, неизменно является наилучшим методом вложения капитала. Но, чтобы благие намерения улучшить жилищные условия не обернулись ссорами и судебными разборками и иными неприятностями, разумнее обратиться за поддержкой к риелтору, не экономя на этой услуге. Давно понятно, что всякая экономия должна быть разумной: лучше дать немного, чем утратить все.
автор:БРОДСКАЯ Анна |
  |
