|
|
|
|
Главная - Ремонт Как выгоднее сдавать коттедж: на год либо на сутки Впереди – февраль и март, обычное время, когда наступает оживление на рынке загородной аренды. Арендаторы начинают подбирать варианты для летнего отдыха и для неизменного проживания. Если вы хотите сдать собственный загородный дом, - подумайте, какой вариант вам больше импонирует: пустить жильцов, минимум, на год либо обойтись краткосрочными отношениями. И то, и другое, как понятно, имеет свои плюсы и минусы.
Текст : Софья Ручко Впереди – февраль и март, традиционное время, когда наступает оживление на рынке пригородной аренды. Арендаторы начинают подбирать варианты для летнего отдыха и для постоянного проживания. Если вы желаете сдать свой пригородный дом, - подумайте, какой вариант вам больше импонирует: пустить жильцов, минимум, на год или обойтись короткосрочными отношениями. И то, и другое, как известно, имеет свои плюсы и минусы.
На праздники и на будни
Итак, аренда может быть короткосрочной (от дня до полугода) и долгосрочной. Учтите, что пик краткосрочной аренды приходится на новогодние праздники и лето, когда люди желают отдохнуть на природе.
Правда, как рассказали специалисты корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru, в этом году желающих снять коттедж на рождественские каникулы было на удивление мало. Может быть, виновата погода – снегом нас в этом году небесная канцелярия не баловала. Может быть, причина в дороговизне. Найти более- менее солидный коттедж дешевле ста тыщ рублей за одни сутки очень трудно. Стоимость этого вопроса возросла по сопоставлению с прошлогодним сезоном более чем на 20%.
Так что, назначая цену, помните, что арендаторы тоже умеют считать. И если за те же (а то и наименьшие) деньги можно отдохнуть в другом месте (за границей, к примеру), переплачивать они не будут.
Другая сторона медали. Пару лет подряд случалось так, что за несколько недель перед новым годом свободных пригородных домов в наличии уже не было. В связи с этим нужно внимательно смотреть за ситуацией на рынке. Если вы увидите, что спрос приближается к предложению, то имеет смысл не сдавать свой дом заранее, а «попридержать» его, и встретиться с арендаторами уже конкретно перед праздниками. Это даст возможность назначить более высокую арендную плату.
Что касается долгосрочной аренды, то в этом случае коттедж снимают как минимум на год. Традиционно так поступают представители крупных иностранных компаний, работающих в России, либо семьи (часто коттеджи для мам с детками снимают мужья, которые работают в городе и живут в большей степени в пределах мегаполиса). Больше всего желающих арендовать коттедж на долгий срок наблюдается с февраля по март включительно.
Запросы господина арендатора
Необходимо быть готовым к тому, что рынок сдачи в аренду коттеджей стал довольно конкурентен. Сейчас наметилась тенденция появления целых «доходных» деревень, где все коттеджи, находящиеся на их территории сдаются в аренду. (На эту тему читайте наш материал – «Спецпоселки: спрос превосходит предложение») Нижняя ценовая планка «съема» домика в такой деревне — от $5 тыс. в месяц. И арендаторы часто предпочитают такой, более организованный и предсказуемый, вариант. Потому, чтобы выиграть в борьбе за целевую аудиторию, необходимо как можно больше знать о ее предпочтениях и запросах.
«Сейчас востребован элитный сектор аренды загородных особняков, а предложения в этой области не достаточно, поэтому выход в данный сектор со стратегической точки зрения является для застройщиков верным решением», – отмечает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP.
Наиболее популярными загородными направлениями являются Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Новорижское Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Минское, Дмитровское, Ярославское. К более востребованным у арендаторов местам относятся Николина Гора, Жаворонки, Переделкино, Внуково.
В различное время года арендаторы предпочитают и разную удаленность от города. «Летом почти все готовы уехать за 30–40 км от Москвы, – говорит Валерий Мищенко. – В холодное же время года люди стараются жить ближе к городку – спросом пользуются коттеджи, расположенные на удалении до 15 км».
Кстати, именно летом оказывается активно задействован более дешевый пласт пригородного рынка. «Примечательно, что москвичи по традиции привыкли арендовать на летний сезон именно дачи, в классическом понимании, а не коттеджи, и таковая тенденция пока сохраняется», – утверждает эксперт отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН Геннадий Сидоров.
Очевидно, арендаторы обращают внимание и на то, какую инфраструктуру имеет эта местность, удобно ли подъезжать к ней, есть ли недалеко лес, реки или озера. Не помешает и близкорасположенная горнолыжная трасса с яхт-клубом.
Наконец, по данным первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в 2007 году больше всего арендаторы интересовались вариантами, вписывающимися в рамки от $1000 до $ 3000 за месяц.
Что почем
Сейчас определимся с ценами. Разумеется, чем популярнее место, элитнее коттедж, дороже его «внутренность», тем больше денег заплатит вам арендатор. Все коттеджи можно поделить на три категории (принадлежность к которым будет влиять на величину арендной платы).
Деревянный домик со всеми удобствами, находящийся в древнем поселке, населенном самой разношерстной публикой, относится к эконом-классу.
Объекты бизнес-класса стоят на участке как минимум в 20 соток. Ремонт в таком коттедже изготовлен не позднее 2000 года, а площадь дома составляет 250–500 кв. м.
Элитные дома в несколько этажей расположены на участке в 30–50 соток. Площадь такового коттеджа – от 500 кв. м. Ремонт свежий, бытовая техника и мебель – абсолютно новейшие. Это минимум. Совершенствовать который можно нескончаемо, равно как и назначать арендную плату. Цифра в $25 тыс. долларов в месяц за право проживать в таком доме никого уже не восхищает.
«Аренда элитного дома с камином, спортзалом, большим ухоженным садом и открытым бассейном стоит от $10 тыс. в месяц. Аренда коттеджа бизнес-класса стоит от $2 тыс. до $10 тыс. в месяц», — говорит Валерий Мищенко (RODEX GROUP).
Если ваш домик находится в Восточном районе Подмосковья, то, по мнению Геннадия Сидорова (МГСН) тут на сверхприбыли рассчитывать не приходится. Это мировоззрение подтверждают и в компании "МИЭЛЬ-аренда" — постепенный рост арендных ставок отмечался протяжении года по всем фронтам, за исключением Востока и Северо-Востока. Значительнее всего за год выросла арендная цена особняков на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД.
На величину арендных платежей влияет и время года (летом цены будут выше, нежели зимой), и возраст дома (проживание в новейших коттеджах обойдется дороже).
Где выше риски
Как мы уже отмечали, на короткосрочной аренде можно неплохо заработать. Стоимость 1-го дня «праздничной» аренды составляет как минимум сто тыс. руб. (то есть порядка $3 тыс.). Однако и опасности повреждения вашего имущества здесь будут выше – праздники все-же.
К сожалению, тяжело застраховать себя от потерь и в «обыденные» дни. Тем более, ли люди, платящие вам несколько тыщ долларов в месяц за право проживать в доме, будут в восторге созидать у себя на пороге «инспекцию» в лице вас или ваших близких. Естественно, все «амортизационные» расходы, так или иначе, закладываются в арендную плату, но все равно навряд ли вам захочется восстанавливать дом из пепла после отъезда неблагодарных арендаторов.
Потому к вопросу выбора жильцов необходимо подойти со всей ответственностью. Для того чтобы расширить перечень потенциальных «квартирантов», некие владельцы коттеджей даже понижают стоимость аренды. И, может быть, в этом есть свой здравый смысл.
В идеале сдать собственный коттедж представителям крупных иностранных компаний, развернувших свою деятельность в нашей стране. Но главы западных компаний, правило, снимают жилище сразу для почти всех своих служащих, а для этих целей более приемлем вариант «доходных» деревень.
Жилец снимает не только дом, однако и участок
Как и при всех товарно-денежных отношениях главным документом при сдаче коттеджа является контракт аренды, где должны быть прописаны права и обязанности сторон. (Подробнее об этом в нашем материале «Своевременный договор аренды защитит от скандалов».)
Этот документ заключается в 2-ух экземплярах. В нем обязательно обязана содержаться информация об арендной плате, сроках ее внесения, времени деяния договора и порядке его расторжения. Предусмотрите и ответственность жильцов за порчу имущества. Для этого нужно привести его полный перечень с указанием состояния на текущий момент (более дорогие предметы можно даже сфотографировать).
Все это – базовые пункты хоть какого договора аренды. В нашем случае его можно дополнить контрактом обслуживания участка, который будет предусматривать возложенный на арендатора надлежащий контроль за коммуникациями, состоянием «ландшафта» и т. д.
И не забудьте, что для заключения контракта аренды коттеджа арендодателю «необходимо иметь два главных документа – это паспорт и права собственности на строение и землю», – припоминает эксперт отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН Геннадий Сидоров.
Варьирование цены предложения особняков по направлениям в Столичной области по состоянию на 4 декабря 2007 г., долл. Направления до 10 км 10-19 км 20-29 км 30-49 км от 50 км Север (Дмитровское, Алтуфьевское, Осташковское) min 1 570 1 000 1 200 600 1 500 max 35 000 25 000 30 000 8 000 3 000 Северо-восток (Ярославское, Щёлковское) min 1 000 800 1 100 2 380 600 max 14 400 8 000 12 000 4 000 600 Восток (Горьковское, Носовихинское) min 1 400 2 900 2 000 2 000 520 max 8 000 5 000 5 000 3 500 520 Юго-восток (Рязанское, Егорьевское, Новорязанское) min 1 000 1 200 1 500 1 480 15 000 max 7 000 20 000 12 000 4 000 15 000 Юг (Каширское, Симферопольское, Варшавское) min 3 000 1 000 2 900 2 350 5 500 max 22 000 17 000 5 640 2 500 5 500 Юго-запад (Калужское, Киевское, Боровское, Сколковское) min 1 500 1 000 1 000 1 800 3 000 max 65 000 25 000 15 000 25 000 10 000 Запад (Минское, Можайское, Рублёво-Успенское, Новорижское, Ильинское) min 2 500 1 750 1 500 1 500 1 200 max 65 000 135 000 75 000 17 000 43 850 Северо-запад (Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское) min 1 500 1 700 1 500 1 000 1 064 max 40 080 25 000 25 000 8 000 2 500 Источник: компания «МИЭЛЬ-аренда» |
  |
