|
|
|
|
Главная - Ремонт Квартира со свободной планировкой. С чего начать? У хоть какого человека, купившего квартиру в новостройке, проблем хоть убавляй. Но если это квартиры без отделки, то возникает еще одна специфичная проблема - необходимость согласования перепланировки. Дело в том, что монолитные дома по личным проектам по традиции сдаются в Москве со свободной планировкой, то есть, по сути, без нее.
У любого человека, купившего квартиру в новостройке, заморочек хоть отбавляй. Однако если это квартиры без отделки, то возникает еще одна специфическая неувязка - необходимость согласования перепланировки. Дело в том, что монолитные дома по индивидуальным проектам по традиции сдаются в Москве со свободной планировкой, то есть, по сути, без нее.
Свобода от стенок
Как известно, клиент квартиры со свободной планировкой получает только внешние и межквартирные стены, пол, потолок, остекление, систему отопления (без радиаторов), канализационные стояки, вентиляционные каналы и так называемую `дверь на выброс`. Даже проводка обычно заканчивается щитками на лестничной клеточке. Причем конкретно монолитные дома, которые и сдаются со свободной планировкой (в отличие от панельных), отличаются особо неровными вертикальными и горизонтальными поверхностями, что просит огромных трудовых и материальных издержек просто для приведения их к традиционной перпендикулярно-параллельной геометрии, не говоря уже о чистовой отделке.
За рубежом покупка такого квазижилища показалась бы обывателю странной идеей. Однако нам при нынешнем дисбалансе предложения и спроса выбирать не приходится: либо бери убогую панель, или покупай пустую бетонную коробку (к тому же обычно кривую). Плюсы, естественно, тоже есть: в такой квартире не нужно ничего разрушать. Напротив, придется сооружать те же межкомнатные перегородки. Но отлично известно, что конкретно такие строительные работы относятся к более трудоемким и дорогостоящим. Подсчитано, что только возведение внутренних стенок стоит примерно 150 баксов в пересчете на 1 кв. м квартиры, а все превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилище делает ее дороже в 1,5-2 раза. Отменная экономия для застройщика.
Кирпичи и немного фантазии
Владельцhу таковой квартиры следует быть готовым к массе проблем, связанных с так называемой перепланировкой поневоле. При замерах БТИ отсутствующие перегородки намечены при помощи разложенных на полу кирпичей. То, что это фикция, работников БТИ не волнует. Желаете реальные стенки другой конфигурации либо расположения - согласовывайте перепланировку. А этот увлекательный процесс регламентирует множество федеральных и столичных документов, начиная от Жилищного, Гражданского и Уголовного кодексов и кончая всевозможными постановлениями московского правительства и распоряжениями мэра.
Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения, и просит согласования практически все: устройство дверных просветов, остекление балконов, установка обычных розеток и т.д. Категорически запрещается: переносить ванные комнаты, переносить кухни в жилое помещение, сносить и сузивать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клеточки, менять внешний облик и сохранность фасадов, затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой, увеличивать площадь помещений за счет присоединения балконов и лоджий.
Огласите весь списочек, пожалуйста!
Для "перепланировки поневоле" всяких бумаг будет нужно точно так же "вагон и маленькая телега", как и для обычной. Прежде всего, необходимо будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Госстроя. Разработка такового проекта обходится в 50-100 долларов и даже более в расчете на 1 кв.м площади.
Последовательность действий для получения разрешения на перепланировку такая:
БТИ (получение поэтажного плана, экспликации и прочих нужных документов);
получение ТЗК (технических условий). Изготовление проекта спец проектной организацией;
получение разрешений Пожарной инспекции;
АПУ (архитектурно-планировочного управления);
АТИ (административно-технической инспекции);
получение разрешений СЭС (санэпидемстанции), газо-технической инспекции или справки о том, что дом не газифицирован;
прохождение жилищной инспекции, согласование на ремонт с соседями по этажу сверху и снизу, гарантийные обязательства на проведение ремонта, страхование ремонта, получение справки балансодержателя дома, контракт с управляющей компаний.
Почти за каждым пт этого меню стоят обивание порогов, очереди и дополнительные расходы.
Если слова `свободная планировка` все еще кажутся вам маркетинговым слоганом, то это еще не конец. Затем идет прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение. Итоговым шагом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно проводить ремонт с перепланировкой, а затем вносить новейшие сведения в БТИ и Регистрационную палату или ДГМИ (Департамент государственного городского имущества).
Почем свобода для народа?
Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от трудности предполагаемых работ. Согласование простой перепланировки, включающей традиционно разборку ненесущих перегородок (в данном случае это неактуально), устройство проемов в ненесущих перегородках (тоже), устройство новейших ненесущих перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, замену инженерного оборудования при сохранении стояков прохладного, горячего водоснабжения и канализации стоит 500-700 долларов и делается за срок от 30 дней.
Согласование более сложной перепланировки, включающей устройство туалетов, ванных комнат и кухонь, замену сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения и т.д. стоит 1500-2500 долларов и занимает от 2 до 4 месяцев. Согласование совсем сложной перепланировки (по уже готовому проекту), а именно: перепланировка квартир со свободной планировкой также занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от 2500-3000 баксов.
Помимо времени и средств, этот процесс требует от перепланировщика еще и совсем крепкой нервной системы. Помимо бессчетных ограничений (часть из которых была упомянута), не менее важна неувязка сроков, в течение которых в доме будут происходить строительные работы. По нормам на разработку проекта перепланировки, согласование и утверждение требуется от 2-ух до четырех месяцев, но нередко эта бюрократическая операция растягивается на еще большее время.
Само же превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилье может затянуться на год более. При всем этом хорошо, если все жильцы дружно начинают обживать новый дом. Но на практике так не бывает, и перманентная стройка в доме продолжается много-много лет, не давая уже отмучившимся тихо жить в своем перепланированном жилье.
Находчивый платит дважды
В заключение хотелось бы сказать, что, приобретая квартиру со свободной планировкой, не следует думать, что средства способны утвердить чуть ли не любой проект переланировки. В принципе, да, могут - взятки никто не отменял. Однако зато потом, когда квартиру будет нужно продать либо обменять, вдруг выяснится, что все изготовлено неправильно, и ее необходимо привести в соответствие. В лучшем случае это может стать минусом при продаже, а это чревато более низкой ценой. К сожалению, таковых примеров масса. Многочисленные посреднические компании за деньги сейчас утвердят, что угодно. А вот, что будет позже? Опять будет нужно толстый кошелек…
И один пустячок, о котором нельзя не упомянуть. Дело в том, что окончательная площадь квартиры со свободной планировкой получится меньше ровно на ту площадь, которую займут межкомнатные стенки. Чем больше квартира, чем больше стен, тем больше расхождение. При современных столичных ценах на квадратные метры, которые и не думают не только снижаться, однако и стабилизироваться, разница может составить весьма кругленькую сумму.
|
  |
